전세 사기 예방법 및 대처법

전세 사기 예방법 및 대처법

최근에 사회경험이 많지 않은 사회초년생들을 노리고 전세보증금 사기행각을 벌이는 사건이 많이 생기고 있습니다.

 

그중에서 특히 '깡통전세' 사건으로 발생하는 피해 규모가 수천억 원에 달하고 있어서 문제가 심각합니다.

사회초년생은 청년 전세 대출을 받기가 어렵지 않기 때문에 월세계약이 아니라 전세계약을 체결하는 경우가 많습니다.

전세 사기 예방법

또한 대출 이자도 월세보다 더 낮은 편이어서 수천만원부터 수억원에 달하는 전세자금 대출을 받아 보금자리를 마련하고 있습니다.

그런데 이렇게 큰 목돈을 마련하여 전세계약을 체결한 다음에 시간이 지나서 문제가 발생하여 전세보증금을 그대로 돌려받지 못하고 매우 큰 경제적 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하고 있어서 꽤 현명한 대처가 요구된다고 할 수 있겠습니다.

 

 

 

이미 사기 피해를 입은 경우

전세계약을 체결하기 전에 계약 내용을 꼼꼼히 확인하지 않고 이미 전세 사기를 당하여 빚을 지게 된 경우에는 개인회생이나 개인파산을 통해 채무 면책을 받는 방법을 선택할 수 있습니다.

 

그런데 이렇게 전세 사기 피해를 입었다고 해서 언제나 구제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 전세보증금 반환채권은 그 액수가 아주 크기 때문에 보증금을 반환받을 가능성이 있다면 개인회생이든 파산이든 채무자의 청산가치에 반영이 되기 때문입니다.

 

따라서 본인이 전세 사기로 인한 피해자임을 명확히 증명해야 하고, 나아가 전세보증금의 반환 가능성이 없거나 매우 낮아 청산가치가 존재하지 않는다는 사실까지 인정을 받는 것이 좋습니다.

 

 

예방법

전세계약을 체결할 때에는 주택의 시세와 보증금의 금액을 비교하는 것이 아주 중요합니다.

 

예컨대, 주택의 매매시세에 비해서 보증금이 과도하게 높은 경우에는 계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

 

최근에도 주택을 매입하고 나서 전세를 놓고 다시 그 전세금으로 주택을 사는 갭투자가 활발히 진행되면서 보증금이 주택의 시세와 별 차이가 없거나 심지어 더 높게 설정되는 경우가 있습니다.

 

이러한 경우에는 계약기간이 모두 만료되더라도 보증금의 반환을 받지 못할 위험이 있습니다.

그리고 주택의 시세에 비해 전세가 더 저렴한 경우에도 선순위 근저당권자가 있다면 소액 임대차보증금으로 최우선변제를 확실하게 보장받을 수 있는지 확인을 해야 하며, 다가구주택의 경우에는 선순위 근저당권자뿐만 아니라 선순위 임차권을 다 공제하고도 본인의 전세금을 회수할 수 있는지 파악하고 있어야 합니다.

 

만약 주택이 경매로 매각되면 우선 낙찰 대금으로 선순위 근저당권자의 채권과 선순위 임차인의 보증금을 다 갚아주고 그 후 남은 금액으로 후순위 임차인의 전세보증금을 보전해줍니다.

 

그런데 이때 받지 못한 나머지 보증금은 받아내기 매우 어렵다는 점에 주의해야 합니다.


부동산이 경매로 인해 처분되었을 때는 소멸하는 선순위 근저당권이 있는 경우와 선순위 근저당권이 없는 경우의 차이가 있는데, 선순위 근저당권이 소멸하는지 여부에 따라 임차인이 해당 주택을 낙찰받은 매수인에게 대항할 수 있는지 여부가 결정됩니다.

 

즉, 소멸하는 선순위 근저당권이 있는 경우에는 전 세입자는 매수인에게 대항할 수 없으며, 소멸하는 선순위 근저당권이 없는 경우에는 전 세입자가 경락인에게 대항할 수 있는 것입니다.

이렇게 대항이 가능한 경우에는 나머지 보증금을 모두 다 받을 때까지 주택을 인도하지 않아도 됩니다. 그런데 만약 등기부등본상 선순위 근저당권자가 있다면 보증금을 보전받지 못할 가능성이 크기 때문에 전세계약을 체결할 때 조심해야 합니다.

 

그러므로 가장 중요한 것은 실제로 피해를 입기 전 미리 주택의 매매가, 주택의 등기부등본에 제한사항의 기재 여부 등을 확실히 확인하고 계약을 진행해야 한다는 것입니다.

 

 

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